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土地を購入したからといって、その土地に好きな大きさの建物を建てることができるかといえば、そうではありません。「自分の土地なのに、なぜ？」と思われる方もいらっしゃると思いますが、敷地に対して建築可能な建物の規模は、「建ぺい率」「容積率」によって、制限されているからです。
それでは「なぜ制限されているのか？」といいますと、もし、何も制限を設けなかった場合、高いビルや工場、住宅、ショッピングセンターなどが混在し、暮らしやすいとは言えないような街ができてしまうでしょう。
そこで、良好な街づくりを行うために、「この地域にはこれくらいの規模の建物を建てましょう」「こちらの地域には、もう少し大きな規模の建物まで建てても良いでしょう」といった、制限が設けらています。これが、いわゆる「用途地域」です。「建ぺい率」「容積率」は、この用途地域によって、決められています。
◆建ぺい率 建ぺい率＝建築面積／敷地面積
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。その敷地に対して何割の規模の建物を建てることができるか、逆にいえば、何割を空き地として残さなければならないかをあらわしています。つまり、建ぺい率が高ければ高いほど、敷地いっぱいに建物を建てることができます。住宅系の用途地域では建ぺい率が低く、商業系の用途地域では高くなっています。
◆容積率 容積率＝延べ床面積／敷地面積
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。延べ床面積とは、各階の床面積を合計した面積のこと。例えば、敷地面積が100m2で容積率が200％の場合、延べ床面積
200m2の建物まで建築可能です。つまり、容積率が高ければ高いほど、大きい（広い）建物を建てることができます。建ぺい率と同じく、住宅系の用途地域では容積率が低く、商業系では容積率は高くなっています。
◆用途地域
都市計画法によって定められた「市街化区域」の地域の一つで、建築できる建物の建ぺい率や容積率などの制限は、この用途地域の種別により決められています。用途地域は、以下の12種類。
住宅系
「第1種低層住居専用地域」
「第2種低層住居専用地域」
「第1種中高層住居専用地域」
「第2種中高層住居専用地域」
「第1種住居地域」
「第2種住居地域」
「準住居地域」
商業系
「近隣商業地域」
「商業地域」
工業系
「準工業地域」
「工業地域」
「工業専用地域」
この中で、住宅が建築できない用途地域は、「工業専用地域」のみです。
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